Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (außer etwa zu Wohnzwecken) umsatzsteuerbefreit, somit auch die Vermietung von Geschäftsräumen. Kurzfristige Vermietungen sind aber seit 1.1.2017 unter bestimmten Voraussetzungen zwingend umsatzsteuerpflichtig, was für den Vermieter in der Regel eine Vereinfachung darstellt. Dadurch entfällt nämlich eine allfällige Pflicht zur Vorsteuerberichtigung, wenn an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter vermietet wird.
Allerdings gibt es von dieser Umsatzsteuerpflicht wiederum Ausnahmen, die komplizierte Vorsteuerberichtigungen nach sich ziehen können.
Option zur Umsatzsteuerpflicht nicht möglichDie kurzfristige Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen unterliegt seit 2017 zwingend dem Umsatzsteuer-Normalsteuersatz, wenn der Unternehmer das Grundstück nur für folgende Umsätze verwendet:
- Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, das sind:
- steuerpflichtige Umsätze,
- echt steuerfreie Umsätze oder
- Umsätze, die bei der Berechnung des Vorsteuerabzugs außer Ansatz bleiben (etwa Zinsen, Lieferung von Zahlungsmitteln),
- Umsätze aus kurzfristigen Vermietungen;
- Verwendung zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses.
Da die kurzfristige Vermietung unter diesen Umständen steuerpflichtig ist, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung und damit die Option zur Umsatzsteuerpflicht weder erforderlich noch möglich. Weiters ist eine mühevolle
Berichtigung von Vorsteuern nicht mehr erforderlich, wenn an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter (etwa Ärzte oder Vereine)
vermietet wird. Die Vorschrift erlaubt es somit, in Fällen der kurzfristigen Vermietung auf eine Prüfung der Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters zu verzichten.
BeispielEin Hotelier vermietet neben den zur Gänze umsatzsteuerpflichtigen Hotelzimmern einen Seminarraum tageweise auch an Unternehmer, die nicht zu mindestens 95% zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Bis 31.12.2016 konnte er für diese kurzfristigen Mietumsätze nicht zur Steuerpflicht optieren und musste die Vorsteuern für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Seminarraum berichtigen bzw. konnte diese von vornherein nicht geltend machen.
Da das Grundstück aber neben der kurzfristigen Vermietung nur für steuerpflichtige Zwecke (Hotelzimmer) genutzt wird, ist seit 1.1.2017 auch die kurzfristige Vermietung des Seminarraums – unabhängig davon, wer ihn mietet – umsatzsteuerpflichtig, eine Vorsteuerberichtigung kann unterbleiben.
Umsatzsteuerbefreite kurzfristige VermietungWird das Grundstück hingegen auch für Umsätze, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, verwendet, so ist auch die kurzfristige Vermietung nicht mehr zwingend umsatzsteuerpflichtig, sondern umsatzsteuerbefreit, wobei auf diese Umsatzsteuerbefreiung wiederum nur unter den allgemeinen Voraussetzungen verzichtet werden kann.
BeispielEin Hotelier vermietet Seminarräume tageweise auch an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Gäste. Ab Mai 2017 vermietet er einen Seminarraum für 2 Monate an einen Arzt (mangels Verzichtsmöglichkeit und da länger als 14 Tage zwingend steuerfrei). Da der Hotelier das Grundstück somit auch für längerfristige Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, verwendet, kommt im gesamten Veranlagungszeitraum die zwingende Steuerpflicht auch für andere kurzfristige Vermietungen nicht zur Anwendung. Der Hotelier könnte bei einer kurzfristigen Vermietung nur dann auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn der jeweils kurzfristige Mieter das Grundstück zumindest zu 95% für Umsätze, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen, verwendet. Vermietet der Hotelier hingegen in diesem Veranlagungszeitraum kurzfristig an einen Verein, muss er die laufenden Vorsteuern anteilig (tageweise) berichtigen.
Bei der kurzfristigen Vermietung ist somit
Vorsicht geboten, wenn es doch zu längeren als 14-tägigen Vermietungen kommt, da dadurch die zwingende USt-Pflicht der kurzfristigen Vermietungen entfallen und eine Vorsteuerberichtigung erforderlich werden kann!
